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这两平方米的交易,是“真实有效”还是“异想天开”

2018-12-10

开店当老板,给自己赚钱,不用被“安排”,时间自由支配,可以说是美滋滋了。可这个店铺,是买还是租呢?地理位置好的寸土寸金,默默地“望铺兴叹”,租吧~而对于一些商家来说,为了有更高的自主性,稳定性,会选择买断经营权。

你知道吗?

固定年限使用权(经营权)买断,是指将商铺所有权和使用权(经营权)有效分离,将商铺使用权(经营权)以5年期、10年期、15年期、20年期的固定年限,一次性卖给投资者或经营者,投资者拥有该固定年限内的商铺使用权收益,经营者拥有该固定年限内的铺位使用权和经营权。?

然而,商铺经营权买断可不是随口说说就行的哦。2015年12月22日 韦某与甲公司签订《商铺租赁合同》,双方约定:韦某承租甲公司所有的商铺(8.3平方米)从事百货经营,租期自2016年1月1日至2016年12月31日。

双方还约定:若承租方未按照合同要求向出租方交纳租金或合同约定的各项费用,承租方应向出租方支付违约金,违约金最低标准为按照逾期交付的天数,以每日正常租金为标准计算。

合同签订后,甲公司按合同履行交付了房屋,韦某按合同约定支付了2016年上半年租金,但并未支付下半年租金。租赁期间,韦某曾分两次向甲公司给付“一次性管理费”40200元,其认为自己买断了商铺2平方米的经营权,后续租金自然少支付。

后甲公司要求韦某支付剩余租金,韦某欲少付,双方协商未果。甲公司遂诉至鼓楼法院

原告甲公司诉请:

判决被告韦某给付商铺租金和其他费用9906元及违约金(按47元/天为标准,自2016年7月1日计算至实际给付之日)。

被告韦某辩称:

被告曾分两次共计向原告给付“一次性管理费”40200元,相当于买断了2平方米商铺的经营权,故只认可剩余面积商铺的租金;此外,原告违约金标准过高,请求法院依法判决。

面对他们的说法,法院又会如何认定呢?

法院认为

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。原、被告之间就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。

1被告是否买断了2平方米商铺的经营权?

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,即被告对于其抗辩成立负有举证义务。

对于被告主张的已支付的40200元,其提交的证据仅证明该费用名目为“一次性管理费”,不能判定该费用系买断经营权的费用,而被告未能提交其他证据证明该费用性质,因此,对被告的该抗辩意见法院不予采纳。如原被告双方对该费用的收取有异议,可另行诉讼。

2被告是否需要支付2016年下半年租金?

因合同成立且生效,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定,被告韦某应于2016年6月10日前支付2016年下半年租金9906元,而被告未按合同约定履行,原告主张被告支付该款项,法院予以支持。

3被告是否需要支付违约金?

因被告违反按时足额支付房屋租金的合同义务,应向原告支付违约金,但合同约定的违约金过高,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

因原告未举证证明其因被告违约所遭受的实际损失,故法院酌定将违约金的计算方式调整为:以逾期给付的9906元租金为基数,以同期银行贷款利率的1.3倍为计算标准,计算期间自2016年6月11日起至实际给付之日止;被告应按前述计算方式支付违约金。

判决如下

被告韦某于本判决生效之日起十日内向原告甲公司支付2016年下半年的房屋租金9906元及违约金(以9906元为基数,以同期银行贷款利率的1.3倍为计算标准,计算期间自2016年6月11日起至实际给付之日止)。

鼓小助有话说

商铺经营权不同于产权,产权意味着所有,经营权是使用权是租赁。因此,当事人双方在经营权买断时,应签订书面合同并进行明确约定,不可单纯口头约定,避免不必要的纠纷。

值得注意的是,现实中,一些公司对外提出的招租、卖经营权的条件看起来非常具有诱惑性,往往向社会大众承诺高额回报、不存在任何风险,这样就让一些群众放松了警惕,容易忽略了潜在风险。而一旦公司在经营中出现风险,极有可能波及到买方。因此,大家一定要辨清合同权利义务及可能存在的风险。

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