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这份《前期物业服务合同》的《补充协议》有效吗?

2018-12-03

在商品房出售给业主前,小区房屋的所有权都归属于建设单位,而在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业,应当签订书面的《前期物业服务合同》

你知道吗?

《前期物业服务合同》是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

那么对于前期物业服务合同期限延长的《补充协议》,效力该如何认定呢?

A小区1-6层为商业用房,7层为设备层,8层-28层为住宅。该小区业主总户数为424户,全部住宅室内空调为中央空调,由开发商选定空调供应商提供统一安装,并提供电量划分系统设备软、硬件,统一计算每户空调用电量。

2008年11月21日,某商贸公司与A小区开发商签订《前期物业服务合同》,合同约定:某商贸公司为A小区提供物业服务。合同期限自2008年6月1日至2010年5月31日。后双方经A小区所在街道认可又续签了《补充协议》,将《前期物业服务合同》合同期限进行了延长。于2017年7月31日某商贸公司停止对A小区服务。

王甲、王乙为A小区18层某室精装修(含室内空调)住宅房业主。

两人入住前分别交纳了511.52元作为预交公摊电费及2339.28元作为预交空调电费。后因A小区物业服务质量存在问题且两人认为某商贸公司同小区开发商签订的《补充协议》并无效力,便拒交了物业费、电费等费用。

后经相关部门督促整改,某商贸公司物业服务得到了改善,但王甲、王乙依然拒绝缴纳

物业费、电费等费用,某商贸公司遂诉至鼓楼法院。

原告某商贸公司诉请:

1、判令被告向原告支付2011年6月1日至2017年5月31日期间拖欠的物业费、入住预交公摊电费、空调电费,共计人民币18657.62元;

2、判令被告向原告支付逾期付物业费的利息及违约金共计人民币4550.54元;

3、诉讼费用由被告承担。

被告王甲、王乙辩称:

原告服务质量存在问题,且《前期物业服务合同》已因合同期满自动终止履行,被告不认可原告存在继续服务的行为,《补充协议》对原告不具有约束力。

故原告无权主张2012年6月至2017年3月31日期间的物业费、公摊水电费、空调电费及逾期付款利息和违约金。请求法院依法驳回原告诉讼请求。

经法院查明2017年5月25日、2017年6月6日,A小区街道分别发布公告、通知,内容包含:前期物业某商贸公司将于8月终止物业服务,根据相关规定需成立业主大会决定聘请新的物业服务企业;拟召开首次选举产生业主委员会、征集业主大会筹备组成员等内容。

面对他们的说法,法院又会怎么认为?

法院认为根据《物业管理条例》的规定,房屋的所有权人为业主,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主和物业服务企业具有约束力,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

补充协议对业主是否具有约束力?

原告在物业行政管理部门认可情况下,与开发商续签物业服务协议,不违反法律、法规的规定;在2013年-2017年长达五年中,A小区业主未阻止原告物业服务而实际接受物业服务,前期物业服务合同的权利义务尚未终止。

上述补充协议对A小区业主和物业服务企业具有法律约束力,双方均应按前期物业服务合同约定履行各自的义务。物业交付使用后,原告一直为该小区提供物业管理服务,被告作为A小区业主应当履行合同约定的交纳物业费义务。

物业服务质量及收费标准如何认定?

小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意,被告提到的卫生、楼道乱放等问题,属其他个别业主不文明行为造成,不能证明物业企业没有宣传告知,也不能成为被告拒绝交纳物业费用的理由;且2012年9月之后,经相关部门督促整改,原告物业服务得到改善。

故法院认定,因2012年9月之前原告服务质量确实存在问题,法院采纳被告减交物业费的主张;依法酌定2011年10月1日至2012年9月30日期间因服务质量问题物业费按八折交纳,即被告按每月每平方1.44元交纳。其余期间均应按合同约定的每月每平方1.8元交纳。

空调电费、公摊电费的收费是否合理?

空调是商品房买卖合同中开发商作为精装修交付的项目,空调电费计量方式方法由开发商选定的空调供应商提供,被告在接受房屋时一并接受了空调。原告作为物业公司的责任是代垫代收空调电费,无责任无义务改变空调电费计算方式方法;空调电费计量方法的问题,不能作为被告拒绝交纳空调电费的理由。

结合A小区实际情况,法院酌定被告应承担公摊电费为:8-28层住宅业主用的电费扣除空调电费后按80%计算,再除424户后由每户承担。原告有证据证明已代垫公摊电费,被告应当返还原告,故对原告主张被告返还代垫公摊电费的请求,法院予以支持。

逾期付物业费利息及违约金如何认定?

被告没有按照物业服务合同约定支付物业费,构成违约,应承担违约责任。由于原告物业服务存在质量问题,被告欠交费用有一定原因。为平衡已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益,倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务,单个业主应负担不按时交纳物业费等费用的一定的违约责任。

法院根据本案被告欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况,酌定被告应承担逾期付物业费违约金2000元。因物业合同未约定逾期付款应支付利息,故对原告主张被告支付逾期付款利息的请求,法院不予支持。

综上,被告应支付原告2011年6月1日至2017年5月31日期间的物业费8544.1元、公摊电费1247.9元(应付分摊电费1759.42元-已付公摊电费511.52元)、空调电费8230.98元(应付空调电费10570.26元-已付空调电费2339.28元),共计18022.98元;支付原告逾期付款违约金2000元。

判决如下:

1、被告王甲、王乙于本判决发生法律效力后十日内给付某商贸公司物业服务费、空调电费、公摊电费、违约金合计20022.98元;

2、驳回原告某商贸公司的其他诉讼请求。

鼓小助有话说

《物业管理条例》严格规定了《前期物业服务合同》的签订要求、合同明示原则、鼓励竞标、共有设备处分权限制等各种保护业主权益的条款,并强制规定了“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”。

但本案中,A小区还未产生业主委员会,亦未与物业服务企业签订的物业服务合同,且《补充协议》经过了物业行政管理部门认可情况,依法有效,故业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,不可拒缴物业费。

同时,如对物业公司提供的服务不满意,不应以消极拒交物业费的方式进行对抗,而应通过正常途径与物业公司沟通,如确实存在物业管理公司不履行物业服务合同等根本违约行为,可保存好证据,运用合理方式维护自身权益。

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